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¿Hay o no burbuja inmobiliaria en Bogotá? ¿Cómo va el​ consenso?

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​​¿Qué es una burbuja inmobiliaria? ¿Qué hay detrás de ésta? ¿Por qué nos atemoriza? ¿Se puede decir que hay burbuja en Bogotá?

Responder a estas preguntas y a todas las que puedan surgir sobre este tema es importante en tanto la vivienda corresponde al patrimonio principal de los hogares y cuando explota una burbuja inmobiliaria la afectación de la economía es generalizada, en vista de que hay una disminución sustancial de la riqueza de los hogares, y consecuentemente hay un detrimento de la cartera del sistema financiero. De hecho, una eventual burbuja inmobiliaria puede traer consecuencias nefastas para la economía en su conjunto como lo pudimos apreciar en la crisis financiera reciente de los Estados Unidos, que produjo un efecto dominó a otros economías. 

En los últimos años ha habido un creciente interés por el aumento en los precios de la vivienda en las principales ciudades del país, principalmente en la ciudad de Bogotá, esto debido a que es una de las ciudades con mayor incremento en el precio de la vivienda nueva  en el país (con una variación anual del 13.4% al mes de marzo del presente año) y por la disponibilidad de datos.

En primer lugar, basados en el artículo de Stiglitz “Symposium on Bubbles” de 1990,  una burbuja se define como la presencia de precios altos explicados únicamente por las expectativas de los inversionistas sobre un alto precio de venta en el futuro y no por sus fundamentales. Para detectarlas, los estudios recientes usan desde metodologías econométricas de raíces explosivas hasta modelos multivariados que identifican los principales determinantes del precio de la vivienda y determinan su divergencia con el precio efectivo para confirmar la presencia de una burbuja. 

No obstante, no hay un consenso en los resultados, unos encuentran burbujas mientras otros no. Los segundos argumentan que la aparición de burbujas en estudios previos se debe a que no tienen en cuenta una variable fundamental en la determinación del precio de la vivienda como es el precio y la escasez del suelo. De este modo, el encarecimiento de la vivienda es una consecuencia natural de la escasez de terreno urbanizable. 

Otro de los argumentos de los detractores de la tesis de burbuja inmobiliaria aún más contundente es que no ha habido una explosión del crédito hipotecario, por el contrario, según datos de Camacol 2014, se ha presentado una disminución sustancial de la cartera hipotecaria vencida como porcentaje de la cartera hipotecaria total. De igual forma la tasa de interés para adquisición de vivienda se ha mostrado constante desde el año 2009 alrededor del 9%.  

Lastimosamente, la única y veraz forma de saber si hay burbuja inmobiliaria es cuando explota. Es indispensable que se hagan visibles los entes gubernamentales con mecanismos de supervisión que eviten o al menos mellen la aparición de agentes especuladores que aumentan las expectativas de precios de venta en el futuro y que terminan desestabilizando la economía colombiana. 



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Juliana Arias Ciro
Estudiante de la Maestría en Economía​ - EAFIT
Última modificación: 07/09/2015 8:48