Si usted es dueño de una propiedad horizontal, es crucial comprender el propósito, alcance y limitaciones de las asambleas. ¿Están en la facultad de impedir tener animales en las residencias?, ¿pueden prohibir el alquiler a través de plataformas digitales o restringir los horarios en que una vivienda hace ruido?
Como máximo órgano decisorio de la copropiedad, las asambleas cumplen unas tareas básicas según lo establecido por la Ley 675 de 2001. Margarita Maya Lopera, abogada y egresada de EAFIT, aclara que una asamblea puede formular normas de convivencia dentro del reglamento de propiedad horizontal, sin embargo, dichas directrices no pueden ir en contravía del Código Nacional de Policía y Convivencia, ni de los derechos fundamentales consagrados en la constitución.
Con respecto a las mascotas, la abogada señala que “el Código Nacional de Policía, en el artículo 117 reformado en el 2020, dice que las copropiedades no pueden prohibir la presencia de mascotas y animales domésticos. Además, ordena que, en la próxima asamblea, se remueva esta prohibición en caso de que exista”, igualmente, el Código, en el artículo 129, establece que en los conjuntos residenciales no pueden permanecer aquellos animales caninos potencialmente peligrosos, y que se requiere una decisión calificada de tres cuartos de la asamblea para prohibirlos.
Sobre el alquiler de viviendas en plataformas digitales, es importante considerar la destinación que tiene la copropiedad en el reglamento. En caso de ser residencial, aquellos apartamentos que se alquilen por menos de 30 días estarían destinados al turismo, lo que constituiría un incumplimiento de la normativa del conjunto y podría resultar en multas para los propietarios. También, es posible realizar una votación durante la asamblea para cambiar la destinación del inmueble, seguido de otros procesos de licenciamiento.
En cuanto al ruido, el uso de las zonas comunes, la disposición de residuos y otros temas de convivencia, el Código Nacional de Policía puede servir como referencia general, no obstante, los detalles específicos se pueden establecer en el reglamento de la propiedad horizontal con el apoyo del consejo de administración.
Federico Bernhardt, socio director de BG Abogados y profesor de la especialización en Derecho Urbano de EAFIT, advierte que las asambleas son órganos colegiados, lo que significa que toman decisiones de forma colectiva. Aunque es posible no estar de acuerdo, cambiar una decisión por vía jurídica requiere que esta vaya en contra de la ley o del reglamento de la propiedad horizontal.
“Frente a un desacuerdo se puede dejar constancia de quiénes votaron a favor y en contra. También se puede afirmar en situaciones determinadas que la decisión es ilegal, por que va en contra del reglamento de propiedad horizontal o de la ley, así, es posible impugnar, siempre y cuando se tengan los soportes para eso”, dice el profesor.
Otra de las tareas que cumplen las asambleas sucede entre febrero y marzo de cada año, tiempo en el que deben fijar el valor de la cuota ordinaria de administración basándose en un presupuesto detallado presentado por el administrador y el consejo de administración.
Dany Granda Jaramillo, profesor de la especialización en Derecho Urbano de la Universidad, explica que, junto con la fijación de este rubro y la aprobación del presupuesto del año en curso, las asambleas deben evaluar la gestión administrativa y financiera de los demás órganos que forman parte de la persona jurídica: el administrador y su equipo de trabajo, el consejo de administración, el revisor fiscal y el comité de convivencia, cuando hay lugar a ellos.
“En este punto, es oportuno que cada propietario haga un balance de la gestión de estos, pues la asamblea es la oportunidad para confirmar o renovar el equipo de trabajo, partiendo del mismo consejo de administración, conformado por un grupo de propietarios que acompañarán al administrador en la toma de las decisiones más importantes hasta el próximo año”, afirma.
Una última función es responder a las solicitudes de los copropietarios que no han podido ser resultas por el administrador y el consejo, como aquellas relacionadas con las modificaciones al reglamento de propiedad horizontal, derivadas de mejoras o modificaciones que pretendan hacerse a los bienes privados.
La ley no determina un límite para la duración de las asambleas ni para el aumento en la cuota de administración, a menos que el reglamento de propiedad horizontal disponga lo contrario. Esto es una práctica riesgosa, según afirma el profesor Federico, ya que los aumentos deben corresponder a los fenómenos económicos y su variabilidad.
¿Cómo prepararse para una asamblea?
Los especialistas recomiendan a los propietarios, antes de una asamblea, revisar los informes y documentos adjuntos enviados por los administradores en la citación para conocer la ejecución del presupuesto del año anterior, el estado de la cartera y otros asuntos financieros con anticipación. Incluso, si se considera necesario, podría remitirse este material a un contador para tener su opinión.
Si se quiere llevar alguna propuesta especial, es aconsejable prepararla previamente mediante una exposición concreta. Se considera una ventaja si cada propietario hace un balance de los asuntos que desea discutir en materia de convivencia, obras e intervenciones, ya que esto puede influir incluso en el valor económico del inmueble.
Por último, también es oportuno revisar quiénes son las personas con derecho a asistir a la asamblea. En muchas ocasiones, se delega esta asistencia a familiares o amigos sin contar con un poder o autorización expresa del propietario, donde manifieste este deseo en caso de no poder asistir. Perder la representación en estas sesiones significa renunciar a la posibilidad de compartir su propio juicio con los demás, expresan los profesores.
Mayores informes
Alejandro Gómez Valencia
Área de Contenidos EAFIT
Departamento de Comunicación
Teléfono: 57 604 2619500 ext. 9931
Correo electrónico: jgomez97@eafit.edu.co